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來源：北京商報

客流降六成、價格降四成 京郊民宿從坐等客人來到降價求未來

　　與跨省游快速復(fù)蘇相反，曾經(jīng)在過去三年爆火的京郊民宿，在這個春天卻遭遇到了“寒流”。在過去的一周，北京商報記者走訪包括懷柔等在內(nèi)的遠(yuǎn)郊區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周末客流下降已經(jīng)成為大部分民宿主面對的難題。面對跨省游復(fù)蘇帶來的客流分流，京郊民宿紛紛開啟降價、包餐模式吸引客流。與之相對應(yīng)的，是租金成本的居高不下。一邊收入降低，一邊租金逐年上漲，也迫使京郊民宿主們尋找未來。

　　臨近“五一” 卻沒收到訂單

　　“春末，天氣逐漸暖和起來，應(yīng)該正是來京郊度假的好時節(jié)。可是現(xiàn)在快到‘五一’了，還沒有收到什么訂單。”位于北京市懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)點(diǎn)翠客棧皮革小院主理人楊林一邊說著，一邊又查看著訂單。

　　據(jù)楊林回憶，去年及前年的京郊民宿市場十分火爆，一到周末和各個節(jié)假日，院門口就停滿了入住客人的車輛，三四個家庭一起拎著行李，帶著各種食材，相約來京郊度假。對比如此光景，今年的京郊民宿板塊就顯得暗淡了許多。“與前兩年相比，今年周末客流量同比下降約60%-70%。”楊林談道。

　　同樣的情況也發(fā)生在懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)另一家民宿“一撇陽光”里。“去年的現(xiàn)在，‘五一’假期的房間早就已經(jīng)全部訂完了，周末房間也是滿的，我們不可能像現(xiàn)在坐在民宿里聊天。但今年情況大不一樣，目前為止我還沒有接到‘五一’的訂單，客流損失超過了一半。”一撇陽光主理人張曉榮坦言。

　　在北京的民宿圈有句俗話叫，“北京民宿看懷柔，懷柔民宿看渤海”。在擁有超過400多家鄉(xiāng)村民宿以及400多套院落的渤海鎮(zhèn)，楊林和張曉榮遭遇的境況是許多京郊民宿主的一個縮影。

　　“跨省游恢復(fù)后，很多游客都去了外地游玩，三亞、大理等旅游城市的民宿十分火熱，京郊民宿來的人就少了。京郊民宿大部分是北京客源。”張曉榮談道。

　　在懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)政府旅游服務(wù)中心主任彭興金看來，前三年的旅游消費(fèi)都留在了北京市內(nèi)，所以京郊的民宿板塊十分火爆。在跨省游、出境游重啟后，不少游客都會有出去走走的意愿，所以這也就對京郊的民宿市場有一定的影響。

　　據(jù)途家民宿數(shù)據(jù)，截至4月10日，今年“五一”期間京郊民宿預(yù)訂量同比2022年下降近兩成。隨著跨省游、出境游的火熱，旅游選擇更加多樣化，這也助推京郊民宿價格回落至理性區(qū)間，平均間夜價格同比下降近四成。

　　降價、包餐進(jìn)行引流

　　“現(xiàn)在我能做的也就只有調(diào)價位，準(zhǔn)備把價格調(diào)低一倍再試試。”張曉榮表示。

　　面對客流量的下降，像張曉榮一樣選擇降價的民宿主還有不少。蘆廬·宿的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報記者：“最近周末的預(yù)訂還可以，平時陸陸續(xù)續(xù)地有訂單進(jìn)來，但和去年同期是無法比的。跨省游的恢復(fù)確實(shí)對京郊民宿市場有一定的分流，所以我們也為吸引客人把房價降低了大概25%-30%。”

　　張曉榮表示，前年、去年“一撇陽光”的周末整租價格平均在5500-5800元左右，今年我們調(diào)整了，周末降到了4000元左右。

　　“我從來沒有賣過周末3000元的房，前兩年周末基本都在5000多元。”北京也舍民宿老板桑也行說道，“實(shí)在是不愿意降價，但從目前看也沒有其他好辦法。”

　　據(jù)木鳥民宿數(shù)據(jù)，4月1日-10日，平臺京郊民宿訂單達(dá)到3月全月的50%，平均訂單金額在千元左右，而去年同期的平均訂單金額在1580元。

　　除了降價，之前基本以整院包租為主的民宿，現(xiàn)在也開始接受拆分按間銷售的模式。楊林表示，像去年我們的民宿多以整租的為主，今年客流少了，只能調(diào)整按照單間的房屋出租。花筑·城墻大院民宿楊老板也說道：“整包的比前兩年少很多，以前的周末是不可能按單間出租的。”

　　整租改散賣后，不少民宿還增加了許多附加服務(wù)，這其中就包含了餐飲服務(wù)。“以前基本沒有民宿會包餐食，并且前兩年，游客都是整院租，很多客人都是自己帶食材來民宿進(jìn)行烹飪，民宿只負(fù)責(zé)提供基本的調(diào)料、米面等。”楊林談道，“但今年更多情況是，我們正在考慮把餐食和活動內(nèi)容包含在房價之中，讓游客達(dá)到預(yù)算可控的周末出行。”

　　成本上漲 有商家考慮轉(zhuǎn)讓

　　房價降了，附加服務(wù)多了，只好犧牲掉利潤。

　　“現(xiàn)在房價不直接降的話，就要用自己的成本內(nèi)卷，犧牲利潤，進(jìn)行變相降價。”說罷，楊林便拿出他的“小賬本”，給北京商報記者算了一筆賬：“按去年均值房價3000元、120天左右的運(yùn)營日期來計(jì)算，一年的房費(fèi)大概在36萬元左右，運(yùn)營成本大概占20%-25%，最后的利潤在28萬元左右。而今年改散賣后，按單間售賣價格899元/間來計(jì)算，除去包餐、包活動的價格后還剩400元左右，再除去人工成本以及電費(fèi)后，利潤就剩下100-200元了，投資回報周期也就相應(yīng)拉長了不少，但具體還要看入住天數(shù)的情況。”

　　提供的服務(wù)多了，但是租金卻沒有降。楊林還告訴北京商報記者：“在2021年京郊民宿市場最火爆的時候，懷柔區(qū)四間客房的民宿租金一年在1.5萬-2.5萬元之間，2022年就漲價為2.5萬-3.5萬元，今年就要超過3萬元。甚至在一些地段較好的區(qū)域，例如六渡河2022年的租金在4萬-5萬元，今年則漲到5萬-6萬元。”租金的壓力也是現(xiàn)在部分民宿主選擇“退縮”的原因。

　　“我身邊的不少老板因?yàn)樯庀陆怠⒊杀旧撸J(rèn)為民宿不是一筆好買賣，所以就打算開始做轉(zhuǎn)讓。他們有的投資兩三百萬元，但是三年五年回不了本，并且還牽扯一些精力，所以就選擇了放棄。”桑也行說道。

　　理性過后回歸差異化發(fā)展

　　當(dāng)一切回歸理性之后，留給民宿的就是差異化發(fā)展。

　　“前三年，北京的鄉(xiāng)村民宿無論從政策還是市場來看，都有很好的發(fā)展前景，所以很多人看到商機(jī)便開始投資做起民宿，從數(shù)量上來說增長得非常快。但今年以來，客源的減少也讓京郊民宿市場進(jìn)入到新的洗牌期，價格也逐漸開始回歸‘理性’。”彭興金繼續(xù)分析道，“所以這就倒逼民宿去增加特色的內(nèi)容，豐富自身內(nèi)涵。”

　　“因?yàn)槲易约壕褪亲鼍频甑模钥梢哉埖绞欣锔叨司频甑膹N師來民宿做中西餐，以此能夠吸引更多的客人，未來我們還打算推出西式早餐等。”談及自己民宿的優(yōu)勢，桑也行說道。

　　同樣，楊林也在加碼“上新”附加產(chǎn)品。“我們主要以親子為主，與'一起造生活社'進(jìn)行聯(lián)盟，推出皮藝、木工、扎染、編織、手工皂等手作活動，是以不同時期、不同節(jié)氣為主題的一種連貫性手作活動，開發(fā)孩子們貼近鄉(xiāng)村、貼近自然的興趣與愛好。"楊林談道。

　　彭興金表示，過去三年，京郊民宿市場供不應(yīng)求，不缺生意，但今年以來，短期內(nèi)會有因市場調(diào)節(jié)而存在的小低谷，此時更需要各民宿通過轉(zhuǎn)型來做出自己的特色，提高服務(wù)品質(zhì)，用文化內(nèi)涵來吸引客人前往，而不是坐等客人自己上門。

　　北京商報記者 吳其蕓